“НАСОКИ ВО ВРСКА СО ВРШЕЊЕ НА ДЕЈНОСТИТЕ НА УПРАВУВАЊЕ СО СТАНБЕНИТЕ ЗГРАДИ”  

ВИДОВИ НА ОБЈЕКТИ ЗА ДОМУВАЊЕ

1. СТАНБЕНИ ЗГРАДИ;
2. СТАНБЕНО-ДЕЛОВНИ ЗГРАДИ И
3. ДЕЛОВНО-СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ОБЈЕКТИТЕ ЗА ДОМУВАЊЕ СЕ СОСТОЈАТ ОД:

1. Заеднички делови: скали, ходници, заеднички подруми, засолништа, тавани и други простории наменети за заедничко користење

2.Заеднички градежни елементи: темелите, носечките ѕидови и конструкциите, таваните, покривот, фасадата, оџаците, цевките за проветрување, светлосните прозорски стакла, отвори за лифтовите и други слични конструкции

3. Заеднички инсталации, уреди и опрема: приклучната и внатрешната електрична, електронско-комуникациска мрежа и средства, водоводна, гасоводна и топловодна инсталација наменета за станбените приклучоци, а се наоѓа во заедничките простории, лифтовите, доводот, одводот, уредите за загревање, телекомуникациските уреди и кабли, други придружни антени, громобрани, противпожарни уреди и сите други комунални и слични приклучоци

УПРАВУВАЊЕ И ОБЛИЦИ НА УПРАВУВАЊЕ

• Управувањето претставува следење и спроведување на одлуките донесени од сопствениците на посебните делови во зградата, застапување во постапките пред надлежните органи со цел за функционирање, одржување и зачувување на заедничките делови на станбената зграда
• Работите на управување со станбените згради, станбено-деловните згради и деловно-станбените згради може да ги врши:

1. Управител кој поседува Лиценца за управител за вршење на дејностите на управување со станбена зграда или
2. Заедница на сопственици регистрирана како Правно лице во Централен регистар на РСМ

ЕЛЕМЕНТИ НА ДОГОВОР ЗА ЗАЕМНИ ОДНОСИ

• Начин, услови и ред на користење на заедничките простории и уредите во зградата;
• Висина на износите и начинот на плаќањето на трошоците за редовното одржување;
• Куќен ред на зградата;
• Начин на воспоставување на резервниот фонд;
• Посебни овластувања на управителот на станбена зграда;
• Начин на известување на сопствениците на посебните делови за работењето на управувањето;
• Посебни ограничувања на правото на користење на споредните простории – (гаражи)
• Начин на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од зградата или на зградата во целост;
• Одржувањето на станбените згради и становите треба да обезбеди постојана исправност, безбедност и употребливост на зградата како целина, кои им служат на сите сопственици на посебните делови, односно закупци на зградата;
• Одржувањето на станбени згради и станови ги опфаќа работите на редовното одржување

ОДНОСИ ПОМЕЃУ СОПСТВЕНИЦИ И УПРАВИТЕЛ

• Односите меѓу сопствениците и управителот се уредуваат со договор за вршење на управувачки услуги,  кој се склучува за период не подолг од две години
• Договорот е склучен кога е потпишан од страна на управителот и овластените претставници избрани од мнозинството на сопствениците на посебните делови, со одлука донесена на собир на сопствениците на станбената зграда за определување на управител
•  Договорот има дејство и на сопствениците кои не го потпишале договорот или гласале против за склучување на договорот.
• Договорот не смее да се потпишува со управителот доколку не е извршено бришење на заедницата на сопственици во ЦРМ.

КОИ СЕ ОБВРСКИТЕ НА УПРАВИТЕЛОТ?

• Ги извршува одлуките на сопствениците на посебните делови;
• Се грижи за редовно одржување и функционирање на заедничките делови
• Ги застапува во работите на управување и поднесува тужба за задолжување за плаќање;
• Ги застапува сопствениците пред управните органи во врска со станбената зграда и земјиштето, како и за други работи поврзани со управувањето;
• Подготвува план за одржување на станбената зграда;
• Подготвува пресметка на трошоците на управување – фактура;
• Ги прима уплатите и ги плаќа обврските од договорите склучени со трети лица;
• Ги информира сопствениците за својата работа и им доставува месечни и годишни пресметки;
• Изготвува годишен извештај за управување со објектот;
• Стопанисува со резервниот фонд;
• Поради штетата причинета на заедничките делови на станбената зграда, управителот може да поднесе тужба против обезбедувачот, изведувачот или третото лице причинител на штетата и во свое име.

КОИ СЕ ОБВРСКИТЕ НА СОПСТВЕНИЦИТЕ?

• Сопствениците на посебните делови се должни редовно и навремено да ги плаќаат на управителот договорените надоместоци за одржување и други видови надоместоци. Управителот доставува писмена опомена до сопствениците на посебните делови кои доцнат со плаќањето.

ДОГОВОРОТ ЗА ВРШЕЊЕ НА УПРАВУВАЧКИ УСЛУГИ МОЖЕ ДА СЕ РАСКИНЕ ОД:

• Сопствениците на посебните делови -  во секое време со одлука за која гласале повеќе од половина од сопствениците.

1.     Со отказен од најмногу од два месеца;
2.     Без отказен рок  (врз основа на санкција од општински инспектор за домување или орган на кривично гонење)

• Управителот - во секое време со отказен рок не подолго од два месеца;

ОБВРСКИ НА УПРАВИТЕЛОТ ПРИ ПРЕСТАНУВАЊЕ НА УПРАВУВАЊЕТО

• Должен да изготви завршен извештај за своето работење кој содржи и детален финансиски извештај;
• Средствата евидентирани на сметката должен да ги пренесе на сметката што за станбената зграда ја отворил новиот управител во рок од 8 (осум) дена;
• Должен да му ги достави на новиот управител сите договори, дозволи и другите исправи;
• Да ги извести сите обезбедувачи и изведувачи кои извршуваат набавка, односно вршат услуги за станбената зграда;
• Да го овласти новиот управител или еден претставник од сопствениците, кој по истекот на договорот ќе може да располага со средствата од сметката на станбената зграда

ИЗВЕСТУВАЊЕ НА СОБИРОТ НА СОПСТВЕНИЦИ

• Управителот е должен за својата работа да достави извештај до собирот на сопственици најмалку еднаш годишно, но може да поднесе и вонреден извештај доколку тие побараат од него или самиот да одлучи за тоа.

МЕСЕЧНА ПРЕСМЕТКА ЗА ТРОШОЦИТЕ – ФАКТУРА

НАЧИН НА ОДЛУЧУВАЊЕ НА СОПСТВЕНИЦИТЕ

• Одлуките се донесуваат на собир на сопственици или со потпишување на изјава на која е запишан предлогот на одлуката
• Собир на сопственици може да свика управителот, една петина од сопствениците на посебните делови или надзорниот одбор.
• Изјавата содржи предлог на одлука, образложение, како и потребното мнозинство за нејзино донесување.
• Одлуката е донесена ако е потпишана од повеќе од половина на сопствениците во рок од 15 дена од доставување на изјавата со предлогот на одлуката

НАДЗОРЕН ОДБОР

• Сопствениците на посебните делови можат да именуваат надзорен одбор кој ја контролира работата на управителот.
• Надзорниот одбор е составен од најмалку три члена, а најмногу седум члена кој ги избираат сопствениците на посебните делови со најмалку од 51%

ВИДОВИ НА ФОНДОВИ

• За извршување на работите на одржувањето на станбените згради се формираат:

1. фонд за редовно одржување и
2. резервен фонд.

• Средствата на овие фондови исклучиво се користат за потребите на станбената зграда
• Управителот е должен да отвори посебни сметки за средствата на овие фондови најдоцна во рок 30 дена од денот на назначувањето.

РЕЗЕРВЕН ФОНД

• Висината на износот во резервниот се пропишува со Правилник донесен од министерот за транспорт и врски
• Сопствениците на зграда можат да утврдат и повисок износ на месечната уплата во резервниот фонд
• Управителот треба сите уплати во резервниот фонд да ги евидентира сметководствено одвоено од имотот на управителот и се насочуваат на посебната сметка за оваа намена

КОРИСТЕЊЕ НА СРЕДСТВАТА НА РЕЗЕРВНИОТ ФОНД

• Средствата на резервниот фонд можат да се користат само за трошоците за одржување, подобрувања  предвидени во планот за одржување и за нужните работи на одржувањето.
• Нужни работи на одржување се работи на одржување кои не се предвидени во планот за одржување а поради неизвршување би можела да настане поголема штета на одделните делови на станбената зграда.
• Доколку сопствениците не го уплатуваат својот дел во резервниот фонд, управителот писмено го повикува да го стори тоа во рок од 30 дена ако во овој рок не постапи тогаш управителот поведува постапка за наплата на долгот пред надлежен орган.
• Средствата од резервниот фонд не можат да бидат дел од стечајната маса на управителот наменет за намирување на побарувањата истакнати од страна на неговите доверители.
• Сопствениците на посебните делови не можат да бараат враќање на износите уплатени во резервниот фонд.

ВИДЕО НАДЗОР

• Видео надзорот се поставува поради заштита на животот или здравјето на станарите, заштита на сопственоста на заедничките делови на повеќестанбената зграда и/или контрола над влегувањето и излегувањето на влезот од повеќестанбената зграда.
• Одлуката за поставување и вршење на видеонадзор се донесува со писмена изјава за согласност од најмалку 70% од вкупниот број на сопственици, станари, односно закупци на становите
• Видео надзорот се врши согласно со прописите за заштита на личните податоци.