Маџовски за МИА: Законски измени за привремени управители во зградите за квалитетно и регулирано домување

Скопје, 5 август 2023 (МИА) - Со законски измени ќе се овозможи определување привремен управител во зградите, со што се очекува да се надмине проблемот во поголемиот број згради кои досега не го уредиле управувањето во заедничките делови во согласност со Законот за домување. Со тоа, според Регулаторната комисија за домување, значително ќе им се помогне на граѓаните во надминување на бројните проблеми и тешкотии во однос на одржувањето собир на сопственици и донесување одлуки. 

-Голем број згради се уште немаат управители  ниту пак формирано заедници на станари, односно функционираат по старо со куќен совет што не постои како институција. И заедницата на станари мора да биде регистрирана во Централниот регистар. Така е во светот и само тој  начин на функционирање може да направи ред особено со зголемувањето на колективното домување во државата. Овој голем проблем може да биде надминат со определување привремен управител од страна на градоначалниците или Регулаторната комисија за домување, вели претседателот на Комисијата Зоран Маџовски во разговор за МИА. 

Со измените ќе се зголеми можноста за опфат со управување и на зградите составени од пет и повеќе посебни делови, што се очекува да придонесе за зголемување на ангажманот на професионалните управители, како и можност за нови вработувања во овие правни лица. Досега, со Законот беше овозможено да има управител во објект со над осум стана. 

Се предлага да се зголеми и износот што се плаќа за лиценцата за управители на 1000 евра, кој сега изнесува 150 евра за период од пет години, како и да се овозможи вработување на по две лица со високо образование без ограничување на факултетот и на три лица со средно образование. Со измените се предлага и правилниците што произлегуваат од Законот за домување да ги носи Регулаторната комисија за домување, а не Министерството за транспорт и врски.

Од Комисијата очекуваат измените наскоро да влезат во владина процедура и со нив да се надминат аномалиите при примената на постојниот Закон за домување. 

Регистрирани 66 лиценцирани управители, 10 до 15 проценти заслужни за „хаосот“ во домувањето

Според Маџовски, хаосот во домувањето го прават 10 до 15 проценти од лиценцираните управители, но прстот не треба да се вперува само кон нив, туку и кон станарите кои треба да сфатат дека во колективното домување клучна е колективната одговорност.

Податоците на ова регулаторно тело покажуваат дека во цела држава има 66 правни лица кои имаат лиценца за управување со станбени објекти. Од јануари до крајот на јули годинава, регулаторното тело издало седум лиценци, пет се продолжени, три се одземени, а едно правно лице ја вратило лиценцата.  Досега вкупно се издадени 120 лиценци, од кои се одземени 50-тина  по разни основи - неисполнување на услови, истекување на важноста или  пак нејзино враќање. 

Маџовски во разговор за МИА оценува дека зголемениот број на колективни згради го наруши квалитетот на домувањето со намалување на зелените површини на сметка на повеќе паркинг места, но и од аспект на одржувањето, како поради тешкотиите за организирано управување, така и поради отсуство на чувството за колективна одговорност.  

-Колективното домување во  последните 20-тина години интензивно е зголемено во целата држава, особено во поголемите урбани центри, а најмногу во Скопје.  Зголемен е бројот на посебните единици во колективните станбени згради, во однос на порано кога многу помалку се градеше, но беше поинаку организирано. Тоа го има направено пред се измената на урбанистичките планови и апсолутно комерцијализацијата на домувањето затоа што многу правни лица  и луѓе со повеќе пари почнаа да се занимаваат со бизнисот за изградба на станбени згради. Тоа придонесува и за миграцијата од малите места кон главниот град и така настанува нереална слика дека постојат голем број станови во главниот град  кои не се вселени или се даваат под закуп, а всушност сопствениците се од другите центри. Автоматски со зголемувањето на бројот на колективните згради се нарушува  и реално квалитетот на домувањето, од аспект на намалување на зелените површини, бидејќи сега булеварите и парковите  со комерцијализацијата се нападнати со колективни станбени згради, вели Маџовски.

Како втора причина за неповолните состојби, Маџовски го наведува зголемувањето на паркинг местата поради зголемениот број на автомобили.  Порано, посочува, секое семејство имаше по еден автомобил, сега колку што има членови толку има и автомобили и тоа прави еден урбан хаос не само во Скопје, туку и во другите поголеми урбани градови, Битола, Прилеп, Штип, Струмица, Куманово, Тетово особено, Гостивар. Сите имаат сериозен проблем.

-Исто така, квалитетот во самите станбени згради се намалува од повеќе причини. Во секоја станбена зграда има станови кои не се населени. Ги купил некој, сопствениците или се во други градови во државава или се во странство, но ги поседуваат. Со тие згради управуваат лиценцирани управители кои за одржување на зградата наплаќаат од сите кои имаат станови, а доколку некој не е присутен,  имаат проблем при наплатата, а штом има проблем при наплатата, има проблем во прибирањето на средства, а штом има помалку средства апсолутно се намалува квалитетот на домување. Од друга страна, имаме проблем и со размислувањето на поединците кои замислуваат дека заедничкиот простор треба да го користат како свој, односно дека треба да го заградат, приграбат, а кога треба да инвестираат во него го сметаат за туѓ и воопшто не се грижат за својот стан, ниту за заедничкиот простор. Тука е важно колективното домување, но затоа велиме и колективната одговорност. Тој што е на последниот кат  мора да размислува дека и првиот кат и целата вертикала на канализација, водовод, лифт, пристап, парно греење, е негово и заедничко и мора да се вложува, наведува Маџовски.

Како регулаторно тело спроведуваат кампања за да ги запознаат станарите дека целата зграда е нивна и дека заедничкиот простор е нивни и оти сите мора да вложуваат рамномерно за заедничките простории, за фасадата, ходниците, лифтовите, канализацијата, водоводот, изолацијата,  кровот...  

Како што укажува Маџовски, главниот надзор за сите активности во колективното домување е на инспекторите за домување, кои го назначува градоначалникот.

-Кај нас доаѓаат голем број претставки и поплаки и ако се во доменот на работата на инспекторите им ги препраќаме, го известуваме лицето кое ја доставиле претставката. Штом ќе добиеме одговор од инспекторот за преземените активности го доставуваме до лицето што ја поднело претставката. Доколку инспекторот не сака да постапува за одредени активности го известуваме градоначалникот, но истовремено покренуваме и други механизми зошто инспекторот не ја врши својата надлежност, појаснува Маџовски.

Незаконско работење на управителите констатирано претежно со средствата од резервниот фонд, проблем е и нелојалната конкуренција 

Регулаторната комисија за домување дава лиценци за управување под одредени услови, а доколку утврди дека не се исполнуваат, ги одзема. Тоа се прави во случај кога управителот го нема пропишаниот број на вработени, еден со високо образование од Правен или Економски факултет и двајца со средно образование, или пак доколку задолжителните средства од 5.000 евра ги нема континуирано на неговата сметка. Друг начин за одземање на лиценца е врз основа на констатација од инспекторот за незаконско работење.

Маџовски вели дека незаконското работење на управителите најчесто се случува во доменот на финансиските извештаи, непрефрлање на средства, неприкажување на средства, ненаменско трошење на средства на граѓаните особено од резервниот фонд. 

-Најчесто настанува проблем кога некои граѓани не се задоволни од некој управител, носат одлука да го сменат и склучуваат договор со друг. Управителот кој е заменет има рок од осум дена да ги префрли средства од резервниот фонд на  другата фирма што е избрана или пак заедницата на станари што е избрана за одржување на таа зграда. Тоа не се случува и најчесто тука имаме голем број на проневери. И пред овој мандат на Комисијата исто така имало такви појави со проневера на такви средства. Кога ќе добиеме ваква информација веднаш го информираме инспекторот и без разлика дали тој носи или не одлука, ја инфорираме Финансиската полиција и Управата за јавни приходи, кои најчесто не реагираат,  како и Одделот за организиран криминал во Министерството за внатрешни работи. На тој начин се покренати неколку кривични пријави за управители кои вршат пренамена за вакви средства и веќе има некои во истражна постапка кои не се завршени, а за некои се покренати и постапки пред Обвинителството, информира претседателот на Комисијата, потенцирајќи дека до нив пристигнуваат и доста поплаки од тековното одржување за хигиената, промена на светилки, проблеми со „Водовод и канализација“.

Маџовски посочува и на случаите со злоупотреби од правни лица што ги изгубиле лиценците. 

- Во моментов, повторно има една фирма на која уште во октомври 2021 и е одземена лиценцата а тие се уште се јавуваат на пазарот, управуваат, имаат договори. Тоа е фирмата „Виторија“. Откако ќе ја одземеме лиценцата немаме повеќе надлежности, но кога ќе добиеме информација дека пак е активна ги алармираме сите институции бидејќи ова е нелојална конкуренција и прибирање средства на незаконски начин, неплаќање кон државата. Во Куманово има една фирма на која и е одземена лиценцата, а имаме информациите дека таа продoлжува да работи. Од сите 66 активни правни лица во управувањето, 85 проценти си ја вршат работата како што треба, но 15-тина проценти  се лиценцирани управители кои реало прават хаос во одржувањето, наведува претседателот на РКД.

Четириесет проценти од граѓаните не ги исполнуваат обврските кон управителите 

Не можеме, вели, да ги обвинуваме само управителите.  И граѓаните, според информациите од Групацијата на управители во рамки на Стопанската комора, не ги извршуваат своите обврски.

- Имаат поплаки кон управителите, но ако ги прашаме дали си ги извршуваат своите надлежности во договорот што го склучиле со управителот, добар дел, односно 40 проценти, не го прават тоа. Тоа е од повеќе причини. Една категорија се со оние кои не се тука. Ако се надвор од државата, доаѓаат во одредени период и одеднаш ќе си ги подмират обврските, но проблем се оние кои не ги плаќаат сметките. Тука има механизам. Управителот ќе ги опомене еднаш, па вторпат согласно закон, а потоа ги пушта на извршител кој ќе им ги земе парите и настанува уште поголем проблем. Друга категорија се социјални станари, диво вселени. Сериозен проблем е и неодговорноста кон заедничкиот простор, односно узурпирањето на заедничкиот простор со градежни активности. Скоро имавме едно такво прашање - што ако собереме 51 процент од станарите за заградување на одреден простор од заедничкиот за свои потреби. Тие може да дадат согласност, но ако тој простор е наменет за одредена функционалност на колективната зграда, не може по ниту еден основ да се пренамени, а и да сака да го пренамени, мора да добие одобрение за градба од Секторот за урбанизам при општината. Ако во зградата е предвидено дека поминуваат противпожарни скали за заштита при пожар, по ниту еден основ општината не треба да даде одобрение или согласност да дадат 100 проценти од станарите. Не знам колку такви случаи има вкупно, но ги има, појаснува Маџовски.

Тој дополнува дека има примери кога се преградува заедничкиот простор или дел од скалите, се узурпира просторот за инвалидизираните лица, а има и случаи кога станарот што живее до скалите што одат кон таванскиот простор, одлучува да го користи тој простор и си става решетки.

- Тоа не смее да се прави. Пристапот до таванот, до прозорите за лифт, за парно, противпожарните скапи, секогаш мора да биде отворен 24 часа, потенцира Маџовски. 

За узурпирањата со градежни активности е надлежен градежниот инспектор и во такви случаи го информираат градоначалникот. Во случај кога се попречува заедничкиот простор со жардинери, ормари, велосиипеди, што се сметаат како движни елементи, надлежен е инспекторот за домување кој носи решение и ги задолжува за отстранување. 

За цела држава надлежни само 16 инспектори за домување 

Според Маџовски, проблем е  недоволниот број на инспектори за домување. Во 2021 година за сите урбани општини имало само 10 инспектори, од кои четворица за Скопје.  По кампањата што ја спровеле кај општините, сега има 16 инспектори, но и тие не е доволни. 

-Во урбаните општини во 2021 година имаше вкупно 10 инспектори за домување, од кои само четворица за Скопје. Имаше во Карпош, Гази Баба, Центар и Аеродром. Во  другите општини немаше. Од другите градови нема во Прилеп, во Гостивар, Тетово, Струга, Кичево. По ваквата констатација, Регулаторната комисија направи кампања за помош на градоначалниците и општините затоа што сфативме дека не беа свесни дека тие се матични за домувањето, а не Регулаторната комисија за домување. Кога одевме кај градоначалниците, тие најчесто не беа запознаени со домувањето. Во Европа и во светот се посветува големо значење на домувањето, што не е случај кај нас. Се уште е ново, се уште многу општини не знаат како, не сфаќаат дека тие се тие што преку инспекторот треба да го регулираат домувањето. Направивме кампања преку која им укажавме на значењето и која придонесе за зголемување на бројот на инспектори на 16, односно плус шест инспектори, од кои два се во Чаир и во Кисела Вода. Има ефект, но не сме задоволни од зголемувањето на бројката особено во Скопје каде се најголем број од колективните згради. Имаме општини како Аеродром со еден инспектор кој има и други надлжености и кој не може да постаса да ги види поплаките, а не па да излезе на терен. Имаме општини во Скопје кои имаат потреба, не од еден, туку од два или три инспектори - Центар, Аеродром, Кисела Вода, Карпош...., информира Маџовски. 

Со недостиг на кадар се соочува и Регулаторната комисија за домување каде од почетокот со работа во 2011 година не е вработен ниту еден административен службеник, а имаат зголемен обем на работа. 

-Од почетокот имаше двајца вработени административни службеници  и едно техничко лице. Со систематизацијата се предвидени девет административни службеници и едно техничко лице. Постојано бараме согласност за вработување, но од Министерството за финансии секогаш ги одбиваат.  Во септември, еден администратувен службеник заминува во пензија и остануваме со еден административен службеник и едно техничко лице, посочува Маџовски.